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隨著中國資本全球化步伐的不斷加快，國內房地產市場的分化和投資回報的不確定性增加，更多的高凈值人群對海外資產配置的需求日漸升溫。正是在這一背景下，開拓海外市場成為國內房企的新選擇。據統計，目前包括萬科、碧桂園、萬達、綠地、格力地產等多家房企均已實現海外布局。

中國企業走出去蔚為大觀，漸成大勢，一方面源自政策層面的推動與支持，同時也與世界經濟融合發展及中國經濟調結構轉方式密切相關。剛剛落幕的G20杭州峰會通過的《G20全球投資指導原則》，將對房企出海帶來明顯的改變。宏觀政策的推動力、國內經營的壓力、海外投資的吸引力、中國企業的實力，諸多因素匯合在一起，越來越多中國企業在國際舞臺上崛起，書寫著中國企業對外投資轉型升級的光榮與夢想。本期房產周刊，以企業為案例，深度剖析G20杭州峰會取得的共識，對房企出海投資帶來哪些政策利好？對中國人的全球資產配置將有哪些影響？個人投資者去海外購買房產，該如何做？

國內房地產市場正在經歷一場深刻的變局，分化是其中一個關鍵詞。在這一背景下，因為中國全球化步伐的不斷加快，以及高凈值人群對海外資產的投資需求日漸升溫，開拓海外市場成為房地產企業的新選擇。

目前，包括萬科、碧桂園、萬達、綠地、格力地產等多家房企均已實現海外布局。據統計，2010年，房地產行業對外直接投資凈額還只有16.13億美元，2014年已增加到66億美元，躋身中國企業對外投資最多的五大行業之一。

房地產企業對外投資加快，只是中國企業走出去的一個縮影。自2001年正式提出“走出去”戰略至今，中國已于2014年從資本凈輸入國悄然轉身為凈輸出國。商務部發布數據顯示，今年1~7月，中國對外非金融類直接投資1027.50億美元，同比增長61.8%；2015年12月至今，中國對外非金融類直接投資規模已經連續8個月高于100億美元。

中國企業走出去蔚為大觀，漸成大勢，一方面源自政策層面的推動與支持，同時也與世界經濟融合發展及中國經濟調結構轉方式密切相關。宏觀政策的推動力、國內經營的壓力、海外投資的吸引力、中國企業的實力，諸多因素匯合在一起，越來越多中國企業在國際舞臺上崛起，書寫著中國企業對外投資轉型升級的光榮與夢想。

正如聯想集團董事長兼CEO楊元慶所說，中國企業走出去是大勢所趨，只在中國發展肯定是不夠的。

中國房企出海潮涌，又逢政策利好。在剛剛閉幕的G20杭州峰會上，《G20全球投資指導原則》的通過，對中國企業出海投資并購的權益有重要作用。

●新機遇：G20杭州峰會釋放這樣一個利好

經濟進入“L型”發展階段，增速呈現放緩態勢，在拉動內需促進消費的同時，擴大海外市場，能給經濟注入新的發展動力。2016年的房地產市場兩極分化趨勢更為明顯，三四線城市庫存壓力比較大，開發商銷售困難；一二線城市樓市火爆，地價較高，房企不拿地則“無米下鍋”，高價拿地則面臨風險。不少地產商都很困惑，不管拿地與否，都是個錯。房地產行業進入兼并重組，強者恒強，弱者被淘汰出局，很多房企面臨“生死存亡”關鍵時刻。

剛剛落幕的G20杭州峰會，在最受關注的國際貿易以及投資等方面實現了較大突破，通過《G20全球投資指導原則》，“反對保護主義，促進全球貿易和投資”。房企出海，開拓新的發展路徑有了更好的國際環境。

平安好房海外房產部推廣總監王雅荃表示，《G20全球投資指導原則》對中國房企出海將帶來明顯的改變，20個中國投資的熱門國家對中國房企開放度提升，參與的深度加深，就中國房企的資金實力來說，完全可以實現獨立運作，加上政策支持，未來可以看到更多的海外房企會去海外獨立地開發項目，在政策利好之下，中國資本迎來了出海較好的窗口期。

《G20全球投資指導原則》對于個人投資者的利好主要在心理層面，短期來講，一些國家對海外置業人群的政策不會發生大的改變。但也給了中國個人投資者一個信號，跨境投資，尤其是不動產是有政策和國際環境支持，投資意愿將會增強。

新城控股高級副總裁歐陽捷認為，房企出海無非是兩種情況，當企業發展面臨規模增長瓶頸，出海尋求繼續增長的發展機會；或者企業在國內面臨被淘汰時，出海尋求生存機會。

也就是說，房企出海將是一個新的發展出路，有了政策的利好，未來或將迎來新一輪的房企出海熱潮。

G20杭州峰會剛落下帷幕，9月6日，萬科集團以1.15億英鎊收購了位于英國倫敦市中心的寫字樓Ryder Court，首次進入英國寫字樓市場。這種直接收購商業項目的方式，標志著萬科在海外地產運營上更進一步。萬科董秘朱旭表示，萬科海外業務堅持國際化的長期發展方向，在學習成熟市場經驗和多元化商業模式的基礎上，將這些成熟的產品、服務、戰略資源等引進國內。萬科高級副總裁譚華杰也表示，長期來看，萬科將轉型為城市配套服務商和資產管理者，這需要提高持有物業運營和輕資產管理兩方面的能力。

說到房企出海開發的標桿項目，碧桂園森林城市值得一提。碧桂園緊跟國家“一帶一路”戰略，著力打造海外大城，此舉備受關注。據了解，碧桂園還將拓展印度尼西亞以及英國市場，而綠地、雅居樂、富力等房企均有海外布局。

“一帶一路”戰略被納入G20框架，進一步提升了其國際地位。王雅荃表示，投資者抄底“一帶一路”國家的概率非常大，適合成熟的投資者與企業。

在國家戰略的支持下，享受當地發展以及國家政策的雙重紅利，而優質成熟的企業海外運作能力強，抗風險能力是其他房企無法企及的。個人投資者跟著優質開發商投資“一帶一路”國家能夠獲得更高的回報率，資金安全也有保障。

走出去：投資回報率高于國內

驅使房企出海的一個重要原因就是在國外能夠獲得廉價的土地，能夠尋找更加廣闊的發展空間?！白叱鋈ァ辈粌H是分散投資風險的一種選擇，同時也可以獲得相較于國內更高的收益率，這也是房企出海的重要原因。

王雅荃表示，從項目投資來看，海外投資使用杠桿較多。一般來說，以參股方式投資項目，收益率可以維持在15%左右；如果是直投加杠桿，可以獲得約18%~20%的回報率。

而目前國內上市房企收益率平均水平在10%左右，加上利潤空間被不斷壓縮，投資收益率低于海外。

對個人投資者而言，國內一線城市的租金回報率低于2%，海外一線城市房產租金回報率在3％~4%之間；國內二線城市租金回報率在3％~3.5%之間，海外二線或者中小城市的租金回報率達到5%~8%。

從數據來看，不論是對于房企還是個人投資者而言，海外投資回報具有較強的吸引力，但海外投資的風險仍然需要警惕。

據了解，中國房企出海現狀不太樂觀，在海外發展受到一些限制。大量的房企選擇與當地開發商合作開發，資金來源要通過當地銀行，存在因為失去項目掌控權而導致項目失敗的情況。

國內赴歐美國家投資的項目，不少房企因為缺乏歐美經驗，對當地政策法規不熟悉，出現各種水土不服。就萬達而言，在歐洲的投資進展格外艱難，西班牙地產項目與倫敦ONE（One Nine Elms）地標項目均連連受挫。

《G20全球投資指導原則》將全球連接成一個緊密的整體，對各國投資貿易的開放度有所提升，各國間貿易交流也逐漸加深，房企在出海過程中出現水土不服等問題的概率將大大降低。開放了才能有更深層次的交流，在一定程度將避免萬達海外尷尬處境狀況的再次發生。

目前房企出海投資大多以合資的形式出現，通過G20各國之間實現深度交流，以中國房企實力可以在海外實現單獨項目的運作開發，將能夠獲得更高的收益率。同時，未來將有更多的資本出海，房企海外項目融資更加便利，為海外項目發展注入活力，也為全球經濟增長注入生機。

王雅荃表示，對于首次嘗試海外投資的個人投資者而言，建議通過機構，因為國內的投資經驗是不適用的，面臨較大的法律風險，很容易給投資收益埋下隱患，機構能夠最大程度避免這個問題。